Witam Kolegów na Forum
Kolego “elservice”.
Odpowiem kolejno na poszczególne stwierdzenia Kolegi.
Ustawowy obowiązek tworzenia zarządów do administrowania wielorodzinnymi budynkami mieszkaniowymi wynika z konieczności zapewnienia właściwego administrowania częścią wspólną, którą taki budynek posiada. Zarządy nie maja prawa samodzielnie naruszać konstytucyjnego prawa własności poszczególnych lokali mieszkalnych.
Zarządy wielorodzinnych budynków mieszkalnych mają prawo naruszać konstytucyjne prawo własności poszczególnych lokali mieszkalnych, w celu zapewnienia właściwego administrowania częścią wspólną, jaką są przewody instalacji elektrycznej, gazowej, centralnego ogrzewania, ciepłej i zimnej wody, znajdujące się w mieszkaniach i przechodzące przez mieszkania, zaliczone ustawowo do instalacji budynku. Konieczne to jest dla zapewnienia bezpieczeństwa nie tylko użytkownika mieszkania, ale również pozostałych mieszkańców budynku. W ubiegłym roku podczas kontroli instalacji gazowej w moim mieszkaniu stwierdzono, że kuchenka gazowa jest za stara (34 lata) i powinna być wymieniona w ciągu dwóch tygodni. Nie powoływałem się na prawo własności, tylko kuchenkę wymieniłem. Natomiast gazomierz wymieniono 2 lata temu, z funduszu pochodzącego z czynszu. Rury gazowe w budynku wraz z rurami w mieszkaniach, będą wymienione w przyszłym roku, również z funduszy wspólnych. To samo było z instalacją ciepłej i zimnej wody i instalacją centralnego ogrzewania. Statut i regulamin naszej spółdzielni są napisane prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi ustawami. Wyjątkowo instalacja elektryczna została przez Zarząd potraktowana sprzecznie z ustawami i regulaminem spółdzielni. Będzie wymieniona tylko instalacja budynku, bez przewodów znajdujących się w mieszkaniach. Wynika to prawdopodobnie z faktu, że jest to powszechnie stosowana, niezgodna z prawem praktyka, stosowana przez większość zarządców wielorodzinnych budynków, którzy chcąc się wykazać, że “coś” zrobili dla poprawy bezpieczeństwa, unikają bardzo kłopotliwej wymiany instalacji elektrycznych w mieszkaniach.
Inaczej wygląda sytuacja w SM gdzie właścicielem jest SM, a lokator dysponuje spółdzielczym prawem do lokalu. Tutaj jak pisali już koledzy decyduje statut spółdzielni i umowa najmu.
Umowy, statuty i regulaminy spółdzielni mieszkaniowych muszą być zgodne z prawem, zwłaszcza w sprawach mających wpływ na bezpieczeństwo mieszkańców. Zgodność umów z prawem jest wymagana przez Kodeks Cywilny.
Art. 681.
Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności:
drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Wymiany przewodów instalacji elektrycznej w mieszkaniu nie można zaliczyć do drobnych napraw instalacji i urządzeń technicznych.
Art. 4. 1. 9) Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
4.2. 10) Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Od członka będącego właścicielem lokalu, niezależnie od jego obowiązków w zakresie pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną, spółdzielnia może żądać wpłat na fundusz remontowy, o którym mowa w art. 6 ust. 3.
4.4. 11) Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz w innych kosztach zarządu tymi nieruchomościami na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Nigdy nie kwestionowałem konieczności uczestniczenia członków spółdzielni bądź członków wspólnot mieszkaniowych w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale.
Wtedy kolega zorientuje się, że zarząd nie ma prawa nakazywać wymiany instalacji w mieszkaniu jeśli nie posiada ekspertyzy jednoznacznie wnioskującej konieczność takiej wymiany.
Oczywiście przy obecnym stanie prawnym zarząd wielorodzinnego budynku mieszkalnego nie ma prawa nakazywać wymiany przewodów instalacji elektrycznej mieszkania, będących integralną częścią instalacji budynku. Ale może, zgodnie z aktualnymi zaleceniami SEP-u, zaproponować mieszkańcom dokonanie wspólnej modernizacji instalacji tych mieszkań, których właściciele się na to zgodzą, zorganizować taką modernizację i ją nadzorować.
Jedyny moim zdaniem słuszny kierunek wskazał kolega Czesław.
Kolega Czesław wskazał na konieczność wykorzystania ulg podatkowych, dotacji, kredytów preferencyjnych itd., co nie jest możliwe przy indywidualnej modernizacji każdego mieszkania we własnym zakresie
Pozdrawiam Kolegów na Forum
Andrzej Janiszewski “ajan”
